زمین یا ساختمان فرسوده‌ای که بدون استفاده مانده، می‌تواند با یک تصمیم درست به پروژه‌ای ارزشمند تبدیل شود. مشارکت در ساخت، راهی برای همکاری میان مالک و سازنده است؛ مالک زمین یا ملک را در اختیار سازنده می‌گذارد و سازنده با تأمین سرمایه و اجرای پروژه، آن را به ساختمانی جدید و مدرن تبدیل میکند. این شیوه نه‌تنها باعث افزایش ارزش دارایی طرفین میشود، بلکه یک معامله هوشمندانه برای کسانی‌ست که به دنبال استفاده بهتر از املاک خود هستند. در این متن، به نکات مهم و چالش‌های مشارکت در ساخت پرداخته خواهد شد.
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت، توافقی حقوقی بین مالک زمین (یا ملک) و سازنده (یا سرمایه‌گذار) است که طی آن طرفین توافق می‌کنند با همکاری یکدیگر، پروژه ساختمانی (مانند ساخت ویلا، آپارتمان یا مجتمع تجاری) را اجرا کنند. در این قرارداد، معمولاً مالک، زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد و سازنده نیز متعهد میشود هزینه‌های ساخت، طراحی، مجوزها و مدیریت پروژه را بر عهده بگیرد. در نهایت، سود حاصل از پروژه (مثلاً واحدهای ساخته‌شده یا سود مالی) بر اساس درصدی که از پیش تعیین شده بین طرفین تقسیم میشود.
اهمیت قرارداد مشارکت در ساخت در پروژه‌های ساختمانی:
کاهش هزینه‌ها برای مالک: مالک بدون نیاز به پرداخت هزینه ساخت، از زمین خود بهره‌برداری میکند و در پایان، سهمی از ملک یا درآمد نهایی را دریافت میکند.
استفاده بهینه از منابع: سازنده نیز بدون نیاز به خرید زمین (که بخش عمده‌ای از هزینه پروژه است) می‌تواند از زمین مالک استفاده کند و با سرمایه‌گذاری روی ساخت، سود کسب نماید.
تقسیم ریسک بین طرفین: ریسک‌های مالی، حقوقی و اجرایی پروژه بین مالک و سازنده تقسیم میشود. برای مثال، اگر پروژه با تأخیر مواجه شود یا هزینه‌ها افزایش یابد، هر دو طرف مسئولیت آن را می‌پذیرند.
شفافیت حقوقی: این قرارداد با تعیین دقیق وظایف، سهم هر طرف، زمان‌بندی پروژه و شرایط فسخ، از اختلافات آینده جلوگیری میکند.
تسهیل پروژه‌های بزرگ: برای پروژه‌های عمرانی یا ساختمان‌های چندین واحدی، این قرارداد امکان همکاری بین چندین سرمایه‌گذار و مالک را فراهم میکند.
مزایای مالیاتی: در برخی کشورها، مشارکت در ساخت به جای خرید و فروش ملک، مشمول مالیات کمتری میشود که برای طرفین مقرون‌به‌صرفه است.
در مواجهه با مشکلات مالیاتی یا نیاز به مشاوره تخصصی، همین حالا با یک وکیل مالیاتی باتجربه مشورت کنید و از جریمه‌های سنگین جلوگیری کنید.
مزایای استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت
استفاده از قرارداد مشارکت در ساخت، یکی از راهکارهای مؤثر در توسعه پروژه‌های ساختمانی است که برای مالکان، سازندگان و جامعه مزایای متعددی به همراه دارد. در زیر مهم‌ترین مزیت‌های این نوع قرارداد بررسی شده است:
1. تأمین سرمایه بدون نیاز به نقدینگی اولیه برای مالک:
مالک می‌تواند بدون پرداخت هزینه‌های سنگین ساخت‌وساز، از زمین یا ملک خود بهره‌برداری کند. این روش برای افرادی که زمین دارند اما سرمایه کافی برای ساخت ندارند، بهترین گزینه است. در پایان پروژه، مالک سهمی از واحدهای ساخته‌شده یا سود حاصل از فروش را دریافت میکند.
2. کاهش ریسک مالی برای سازنده:
سازنده نیازی به خرید زمین (که بخش زیادی از هزینه پروژه است) ندارد و سرمایه خود را صرف فرایند ساخت، طراحی و مدیریت میکند؛ بنابراین ریسک ورشکستگی یا ضرر مالی به دلیل تقسیم مسئولیت‌ها بین مالک و سازنده کاهش می‌یابد.
3. استفاده بهینه از زمین‌های بلا استفاده:
بسیاری از زمین‌های شهری یا مسکونی به دلیل نبود سرمایه یا دانش فنی، سال‌ها بدون استفاده باقی می‌مانند. قرارداد مشارکت در ساخت، این زمین‌ها را به فرصتی برای توسعه تبدیل میکند و به رشد اقتصادی و بهبود چهره شهری کمک می‌نماید.
4. افزایش کیفیت ساخت‌وساز با مشارکت سرمایه‌گذار حرفه‌ای:
سازندگان حرفه‌ای معمولاً دانش فنی، تجربه و شبکه تأمین مصالح بهتری دارند که کیفیت پروژه را ارتقا می‌دهد. در چنین شرایطی مالک با مشارکت یک تیم متخصص، از استانداردهای ساخت مطمئن‌تر و بهره‌وری بالاتری برخوردار میشود.
5. امکان تعیین سهم عادلانه بر اساس توافق طرفین:
با وجود قرارداد مشارکت در ساخت، سهم مالک و سازنده از پروژه (مانند تعداد واحدها یا درصد سود) به صورت توافقی و بر اساس ارزش زمین، هزینه ساخت و سایر عوامل تعیین میشود. این انعطاف‌پذیری باعث میشود هر دو طرف با توجه به منابع و نقش خود، از قرارداد رضایت داشته باشند.
6. مزایای اجتماعی و اقتصادی:
ایجاد اشتغال‌زایی در فرایند ساخت و فروش پروژه و کاهش فشار مالی بر مالکان و جلوگیری از فروش اضطراری زمین‌های باارزش از مزایای اجتماعی و اقتصادی قرارداد مشارکت در ساخت هستند.
انواع قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، بسته به نوع همکاری، تعداد طرفین و ماهیت پروژه، به شکل‌های مختلفی منعقد میشود. شناخت این انواع به انتخاب بهترین مدل برای تأمین منافع طرفین کمک میکند. رایج‌ترین انواع قرارداد مشارکت در ساخت عبارت‌اند از:
۱. قرارداد مشارکت در ساخت با مالک زمین: رایج‌ترین نوع مشارکت، بین مالک زمین (فرد یا شرکت) و سازنده (سرمایه‌گذار یا پیمانکار) است. مالک زمین را در اختیار سازنده می‌گذارد و سازنده هزینه‌های ساخت، اخذ مجوزها و مدیریت پروژه را برعهده می‌گیرد.
ویژگی‌های این نوع قرارداد مشارکت در ساخت:
تقسیم سود بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت (مثلاً ۶۰٪ برای مالک و ۴۰٪ برای سازنده).
مالک معمولاً نیازی به پرداخت هزینه ندارد و سهم خود را از واحدهای ساخته‌شده دریافت میکند.
ریسک پروژه (مانند تأخیر یا افزایش هزینه‌ها) بین طرفین تقسیم میشود.
۲. قرارداد مشارکت در ساخت بین چند سرمایه‌گذار: در این نوع قرارداد مشارکت در ساخت، چند سرمایه‌گذار (فردی یا شرکتی) بدون حضور مالک زمین، منابع مالی و تخصصی خود را برای اجرای پروژه ادغام می‌کنند.
ویژگی‌های این نوع قرارداد مشارکت در ساخت:
سرمایهگذاران ممکن است نقش‌های متفاوتی داشته باشند (مثلاً یکی تأمین مالی کند و دیگری مدیریت اجرایی را برعهده بگیرد).
سود بر اساس درصد سرمایه یا توافق خاص تقسیم میشود.
این قرارداد برای پروژه‌های بزرگ مانند مجتمع‌های تجاری یا شهرک‌های مسکونی مناسب است.
نیاز به تنظیم دقیق میزان شرکت هر طرف در سرمایه‌ها و مسئولیت‌ها و تعیین مراحل خروج سرمایهگذاران دارد.
۳. قرارداد مشارکت در ساخت با شهرداری یا سازمانهای دولتی: در این نوع قرارداد مشارکت در ساخت، دولت یا شهرداری به عنوان مالک زمین (یا مجوزدهنده)، با بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های عمومی (مانند ساخت مسکن اجتماعی، پارکینگ یا بیمارستان) همکاری میکند.
ویژگی‌های این نوع قرارداد مشارکت در ساخت:
هدف اصلی، توسعه خدمات عمومی یا زیرساخت‌هاست.
شهرداری ممکن است زمین را با قیمت بسیار کم در اختیار سازنده قرار دهد یا معافیت‌های مالیاتی اعطا کند.
سود طرفین ممکن است به صورت درآمد اشتراکی یا واگذاری بخشی از پروژه به دولت باشد.
پروژه‌ها معمولاً تحت قوانین خاص دولتی و گاهی با نظارت دولت اجرا می‌شوند.
۴. قراردادهای ترکیبی: این نوع قرارداد مشارکت در ساخت ترکیبی از موارد بالاست و بسته به نیاز پروژه طراحی میشود. برای مثال مشارکت بین یک مالک زمین، یک سرمایه‌گذار خارجی و شهرداری برای ساخت یک پروژه گردشگری.
ویژگی‌های این نوع قرارداد مشارکت در ساخت:
انعطاف‌پذیری بالا در تعیین نقش‌ها و سهم‌ها.
امکان استفاده از مزایای دولتی و سرمایه خصوصی.
پیچیدگی بیشتر در تنظیم قرارداد.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت دقیق، تنها راه جلوگیری از اختلافات آینده و تضمین منافع طرفین است. قرارداد مشارکت در ساخت باید به گونه‌ای نوشته شود که تمام جنبه‌های مالی، حقوقی و فنی پروژه را پوشش دهد. در زیر مواردی که باید حین تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت ذکر شوند را توضیح داده‌ایم:
ذکر کامل اطلاعات مالک و سازنده:
نام، شماره ملی، نشانی، و اطلاعات تماس هر دو طرف باید به طور دقیق ثبت شود.
تعیین دقیق ملک مورد مشارکت:
آدرس پلاک ثبتی، متراژ، کاربری زمین، و مشخصات سند مالکیت (شماره سند، دفترخانه) باید قید گردد.
هدف پروژه:
نوع ساخت‌وساز (مثلاً ساخت ویلا، آپارتمان، یا مجتمع تجاری) و تعداد واحدهای پیش‌بینی شده مشخص شود.
تعهدات مالک:
تحویل زمین در زمان مشخص و بدون هیچ گونه محدودیت حقوقی (مانند رهن یا دعوای قضایی) و همکاری در اخذ مجوزهای لازم (مانند پایان کار یا تغییر کاربری) تعهدات مالک هستند.
تعهدات سازنده:
تأمین تمام هزینه‌های ساخت، از جمله مصالح، نیروی انسانی، و اخذ پروانه ساخت، رعایت استانداردهای فنی و ایمنی در فرایند ساخت و ارائه گزارش دوره‌ای از پیشرفت پروژه به مالک از تعهدات سازنده هستند.
درصد سهم‌بندی:
سهم هر طرف بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت محاسبه میشود.
نحوه دریافت سهم:
مالک می‌تواند سهم خود را به صورت واحدهای ساخته‌شده (مثلاً ۲ واحد از ۵ واحد) یا سود نقدی دریافت کند. سازنده معمولاً سهم خود را از فروش واحدها یا اجاره آنها به دست می‌آورد.
ضمانت اجرای پروژه:
سازنده می‌تواند یک ضمانتنامه بانکی یا سند ملک دیگری را به عنوان وثیقه نزد مالک قرار دهد تا در صورت عدم انجام تعهدات، خسارت مالک جبران شود.
ضمانت کیفیت ساخت:
الزام سازنده به رعایت استانداردهای مصوب (مثل استاندارد ۲۸۰۰ زلزله) و ارائه گارانتی برای تعمیرات آتی (معمولاً ۱ تا ۲ سال).
تقسیم فیزیکی واحدها:
تعداد واحدهای اختصاص یافته به هر طرف باید در نقشه ساختمان مشخص شود (مثلاً طبقات اول و دوم برای مالک، سوم و چهارم برای سازنده).
درصد سود نقدی:
اگر پروژه به جای تقسیم واحدها، به فروش برسد، درصد سهم هر طرف از درآمد حاصل باید تعیین گردد. برای مثال اگر کل درآمد پروژه ۱۰ میلیارد تومان باشد و سهم مالک ۴۰٪، مالک ۴ میلیارد و سازنده ۶ میلیارد دریافت میکند.
مهلت تحویل پروژه:
تاریخ دقیق شروع و پایان پروژه باید مشخص شود.
جریمه تأخیر:
اگر سازنده پروژه را دیرتر تحویل دهد، موظف است روزانه مبلغی (مثلاً ۰.۱٪ از کل هزینه پروژه) به عنوان جریمه بپردازد.
موارد فسخ یک‌جانبه:
باید ذکر شود که در صورت نقض تعهدات توسط هر یک از طرفین (مانند عدم پرداخت هزینه‌ها توسط سازنده یا عدم تحویل زمین توسط مالک) یا وقوع شرایط فورس ماژور (مانند بلایای طبیعی یا تغییر قوانین دولتی) تکلیف طرفین و پروژه چه خواهد بود.
خسارت فسخ:
پرداخت غرامت به طرف متضرر در صورت فسخ غیرمنصفانه.
نحوه حل اختلاف:
طرفین می‌توانند توافق کنند که اختلافات خود را از طریق داوری یا مراجع قضایی حل کنند.
برای جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی، با یک وکیل قرارداد مشارکت در ساخت مشورت کنید و قرارداد خود را با اطمینان تنظیم نمایید.
نکات پایانی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت:
- قرارداد ترجیحاً توسط وکیل متخصص بررسی و حتماً در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
- از ذکر جزئیات فنی (مانند نوع مصالح، نقشه‌ها، و استانداردهای ساخت) غافل نشوید.
- پیش‌بینی شرایط احتمالی (مانند افزایش هزینه‌های ساخت یا تغییر کاربری پروژه) در قرارداد ضروری است.
- نسخه‌ای از پروانه ساخت و نقشه‌های تأییدشده به عنوان ضمیمه قرارداد اضافه شود.
قرارداد مشارکت در ساخت زمین
قرارداد مشارکت در ساخت زمین، یکی از رایج‌ترین انواع قراردادهای مشارکت در ساخت است که بین مالک زمین و سازنده (یا سرمایه‌گذار) منعقد میشود. در این نوع قرارداد، مالک زمین خود را به عنوان سرمایه اولیه وارد پروژه میکند و سازنده نیز متعهد به تأمین هزینه‌های ساخت و مدیریت پروژه میشود.
ویژگی‌های قرارداد مشارکت در ساخت زمین:
مالک نیازی به پرداخت هزینه ساخت ندارد و سهم او از پروژه، معادل ارزش زمین محاسبه میشود.
کاربری زمین (مسکونی، تجاری، اداری) باید با هدف پروژه همخوانی داشته باشد.
مواردی مانند دسترسی به راه اصلی، وضعیت توپوگرافی و محدودیت‌های شهرداری باید در قرارداد ذکر شود.
مالک پس از اتمام پروژه، سهم خود را به صورت واحدهای آپارتمانی، مغازه یا پارکینگ دریافت میکند.
قرارداد باید تاریخ شروع و پایان دقیق ساخت را تعیین کند تا از طولانی شدن بی‌دلیل پروژه جلوگیری شود.
نکات حقوقی و الزامات مهم قرارداد مشارکت در ساخت زمین:
مالک باید سند رسمی زمین را ارائه دهد تا از عدم وجود مشکلات حقوقی (مانند رهن، مصادره یا اختلاف ارثی) اطمینان حاصل شود.
سازنده موظف است پروانه ساخت، پایان کار و سایر مجوزهای لازم از شهرداری یا نهادهای مربوطه را دریافت کند.
اگر قرار باشد مالکیت زمین به صورت مشاعی به سازنده منتقل شود، این انتقال باید در دفتر اسناد رسمی ثبت گردد.
اگر سازنده تعهدات خود را انجام ندهد (مانند تأخیر طولانی یا ساخت غیراستاندارد)، مالک حق فسخ قرارداد و دریافت خسارت را دارد.
سازنده باید تضمینی مانند ضمانتنامه بانکی یا سند ملک دیگری ارائه دهد تا در صورت عدم تکمیل پروژه، خسارت مالک جبران شود.
بلایای طبیعی (مانند زلزله)، تغییر قوانین دولتی و… باید به عنوان موارد خارج از کنترل طرفین تعریف شوند تا مسئولیتی متوجه هیچ یک نباشد.
نحوه تعیین سهم مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت زمین:
تعیین سهم طرفین یکی از حساس‌ترین بخش‌های قرارداد مشارکت در ساخت زمین است و به دو روش اصلی انجام میشود:
۱. محاسبه بر اساس ارزش زمین و هزینه ساخت:
ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین میشود. هزینه ساخت نیز برآورد میشود و سهم هر طرف به صورت درصدی از کل پروژه محاسبه می‌گردد. برای مثال اگر ارزش زمین ۴ میلیارد تومان باشد و سازنده 6 میلیارد تومان برای ساخت هزینه کرده باشد، در نهایت 40 درصد از سود حاصل متعلق به مالک و 60 درصد آن متعلق به سازنده است.
۲. توافق بر اساس واحدهای ساخته‌شده:
طرفین می‌توانند سهم خود را به صورت تعداد واحدها تقسیم کنند. برای مثال اگر پروژه شامل ۱۰ واحد آپارتمانی باشد، مالک ۴ واحد و سازنده ۶ واحد دریافت میکند.
۳. ترکیبی از سهم نقدی و واحدها:
در برخی موارد، بخشی از سهم به صورت واحد و بخشی به صورت نقدی پرداخت میشود. برای مثال مالک ۳۰٪ واحدها را دریافت میکند و ۱۰٪ باقی‌مانده به صورت نقدی از فروش واحدها به او تعلق می‌گیرد.
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مسکونی
قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مسکونی، توافقی است که بین مالک زمین و سازنده برای احداث یک پروژه مسکونی (مانند آپارتمان، ویلا یا مجتمع مسکونی) منعقد میشود. این قرارداد با توجه به ماهیت مسکونی پروژه، تفاوت‌ها و ملاحظات خاصی نسبت به سایر قراردادهای ساختمانی دارد که در ادامه توضیح داده میشود.
ملاحظات فنی خاص پروژه‌های مسکونی
۱. رعایت استانداردهای ایمنی و آسایش:
الزام به رعایت استاندارد ۲۸۰۰ زلزله، سیستم اعلام حریق، و عایق‌بندی صوتی و حرارتی.
تأمین نور طبیعی کافی و تهویه مناسب برای واحدها.
۲. فضاهای مشترک:
پیش‌بینی پارکینگ (معمولاً حداقل ۱ واحد به ازای هر آپارتمان)، آسانسور، و فضای سبز.
ساخت امکاناتی مانند سالن اجتماعات، باشگاه، یا نگهبانی بر اساس توافق.
۳. طراحی داخلی:
تقسیم فضاهای داخلی (اتاق خواب، آشپزخانه، پذیرایی) مطابق با نیازهای خانواده‌ها.
استفاده از مصالح با دوام و کم‌صدا برای جلوگیری از انتقال سر و صدا بین واحدها.
۴. زیرساخت‌ها:
تأمین آب، برق، گاز، و اینترنت با ظرفیت مناسب برای مصرف ساکنان.
پیش‌بینی سیستم فاضلاب و مدیریت پسماند.
ملاحظات حقوقی در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مسکونی
پروانه ساخت و تغییر کاربری:
زمین باید کاربری مسکونی داشته باشد یا سازنده موظف است مجوز تغییر کاربری را در صورت نیاز دریافت کند.
تعیین تکلیف واحدهای مشاعی:
پارکینگ، انباری، و فضای سبز باید به صورت مشاعی یا اختصاصی در سند واحدها قید شود.
مسئولیت تعمیرات آتی:
تعیین تکلیف هزینه‌های تعمیرات اساسی (مانند اسکلت ساختمان یا تأسیسات) در قرارداد.
پیش‌بینی صندوق تعمیرات مشترک با مشارکت مالک و سازنده.
حقوق ساکنین آینده:
اگر واحدها فروخته یا اجاره داده می‌شوند، قرارداد باید تضمین کند که مالکیت یا اجاره‌نامه بدون مشکل حقوقی انتقال می‌یابد.
ضمانت نامه‌های اجرایی:
سازنده باید تضمینی (مانند ضمانتنامه بانکی) برای تکمیل پروژه ارائه دهد تا در صورت تخلف، خسارت مالک جبران شود.
نکات کلیدی برای جلوگیری از اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مسکونی:
تنظیم سند مشارکت در ساخت در دفتر اسناد رسمی به جای توافق شفاهی یا عادی.
ضمیمه کردن نقشه‌های معماری و تأسیساتی به قرارداد و دریافت تأییدیه از شهرداری.
پیش‌بینی جریمه تأخیر (مثلاً ۰.۱٪ از کل هزینه پروژه به ازای هر روز تأخیر).
ذکر دقیق مشخصات واحدها (متراژ، طبقه، شماره پلاک) در قرارداد.
با توجه به حساسیت پروژه‌های مسکونی (که مستقیماً با زندگی افراد مرتبط است)، تنظیم این قرارداد باید با دقت بالا و مشورت وکیل املاک، کارشناس فنی و مهندس ناظر انجام شود. همچنین، رعایت قوانین محلی مانند طرح تفصیلی شهر و ضوابط بلندمرتبه‌سازی الزامی است.
شرایط قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، به عنوان یک سند حقوقی باید شامل شرایط و الزاماتی باشد که منافع طرفین را تضمین و از بروز اختلافات جلوگیری کند. در ادامه، حداقل الزامات قانونی، نحوه تنظیم رسمی قرارداد و نکات کلیدی برای پیشگیری از مشکلات آینده شرح داده میشود.
حداقل الزامات قانونی در قرارداد مشارکت در ساخت
برای اعتبار قرارداد مشارکت در ساخت، رعایت این شرایط ضروری است:
مالک باید سند رسمی زمین (سند شش دانگ یا مشاعی) را ارائه دهد و مطمئن شود زمین فاقد هرگونه رهن، مصادره، یا مشاجره حقوقی است.
سازنده موظف است پروانه ساخت را از شهرداری یا مراجع ذی‌صلاح دریافت کند و کاربری زمین با هدف پروژه همخوانی داشته باشد.
پروژه باید استانداردهای فنی (مانند استاندارد ۲۸۰۰ زلزله) و ایمنی (سیستم اعلام حریق، تهویه مناسب) را رعایت کند.
قرارداد باید به صورت رسمی ثبت شود تا در صورت اختلاف، قابل استناد در مراجع قضایی باشد.
طرفین باید نحوه پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از فروش یا اجاره واحدها را مشخص کنند.
نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به‌صورت رسمی
برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت به صورت رسمی، این مراحل را دنبال کنید:
الف. تنظیم مفاد قرارداد:
مشخصات طرفین (نام کامل، شماره ملی، نشانی، و اطلاعات تماس مالک و سازنده)
مشخصات دقیق ملک (پلاک ثبتی، متراژ، نشانی، شماره سند، و حدود اربعه زمین)
شرح پروژه (تعیین مسکونی یا تجاری بودن سازه، تعداد طبقات، تعداد واحدها، و کاربری هر واحد)
زمان‌بندی (تاریخ شروع و پایان پروژه، همراه با جریمه تأخیر)
ب. ضمائم ضروری:
نقشه‌های معماری و تأسیساتی تأییدشده توسط شهرداری.
پروانه ساخت و مجوزهای مرتبط.
تضمینات اجرایی مانند ضمانتنامه بانکی یا سند ملک دیگر از سوی سازنده.
گزارش کارشناسی ارزش زمین و برآورد هزینه ساخت.
ج. ثبت در دفتر اسناد رسمی:
قرارداد پس از امضا توسط طرفین، باید در دفتر اسناد رسمی ثبت و به تأیید اداره ثبت برسد.
هزینه ثبت قرارداد معمولاً بر اساس ارزش پروژه تعیین میشود.
نکات کلیدی برای پیشگیری از اختلافات
الف. شفافیت در تعهدات:
وظایف مالک: تحویل زمین بدون محدودیت حقوقی و همکاری در اخذ مجوزهای لازم.
وظایف سازنده: تأمین مالی پروژه و استخدام پیمانکاران مجرب و ارائه گزارش ماهانه از پیشرفت کار به مالک.
ب. پیش‌بینی شرایط بحرانی:
افزایش هزینه ساخت: تعیین کنید که اگر هزینه ساخت بیش از برآورد اولیه شد، چگونه تأمین میشود (مثلاً از سود نهایی کسر شود یا توسط سازنده پرداخت گردد).
تغییر قوانین دولتی: اگر قانون جدیدی اجرا شود (مثل افزایش تراکم)، مسئولیت تطبیق پروژه با آن بر عهده کدام طرف است.
ج. شرایط فسخ:
مواردی مانند تأخیر بیش از ۶ ماه، تخلف از استانداردهای فنی، یا ورشکستگی را به عنوان دلایل فسخ قرارداد ذکر کنید.
د. تقسیم سود و واحدها:
نکات نهایی برای تضمین اجرای موفق قرارداد مشارکت در ساخت
1. مشاوره با وکیل متخصص: قبل از امضا، قرارداد را توسط وکیل مجرب در حوزه املاک و ساخت‌وساز بررسی کنید.
2. بیمه پروژه: پروژه را در برابر خطراتی مانند آتش‌سوزی بیمه کنید.
3. نظارت مستمر: یک مهندس ناظر مستقل برای بررسی کیفیت ساخت و انطباق با نقشه‌ها استخدام نمایید.
4. تنظیم صورت‌جلسه مراحل کار: پیشرفت پروژه را در هر مرحله (فونداسیون، اسکلت، و…) به صورت مکتوب تأیید کنید.
نکات حقوقی قرارداد مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت، به دلیل پیچیدگی‌های مالی، فنی و حقوقی، همواره زمینه ساز اختلافات بین مالک و سازنده است. آگاهی از نکات حقوقی این قرارداد، به طرفین کمک میکند از ریسک‌های احتمالی جلوگیری کنند. در ادامه، مهم‌ترین مواردی که منجر به فسخ یا اختلاف می‌شوند، راهکارهای حل آنها و نمونه بندهای ضروری آورده شده است.
مواردی که باعث فسخ یا اختلاف در قرارداد مشارکت در ساخت می‌شوند:
تأخیر غیرمجاز در اجرای پروژه: اگر سازنده پروژه را در زمان توافق‌شده تحویل ندهد، مالک می‌تواند قرارداد را فسخ یا جریمه تأخیر دریافت کند.
عدم رعایت استانداردهای فنی: استفاده از مصالح نامرغوب، عدم رعایت استاندارد زلزله یا طراحی مغایر با نقشه‌های تأییدشده.
تخلف مالی: هزینه‌کرد سرمایه پروژه در امور غیرمرتبط یا عدم شفافیت در گزارش‌های مالی.
مشکلات حقوقی زمین: وجود رهن، مصادره یا ادعای مالکیت شخص ثالث بر زمین.
تغییر قوانین دولتی: مانند کاهش تراکم مجاز یا تغییر کاربری زمین توسط شهرداری.
فورس ماژور: بلایای طبیعی (سیل، زلزله) یا جنگ که اجرای پروژه را غیرممکن میکند.
راهکارهای حقوقی برای حل اختلافات
الف. حل اختلاف از طریق مذاکره:
تشکیل جلسه مشترک با حضور نمایندگان مالک و سازنده برای بررسی اختلاف.
تنظیم صورت‌جلسه اصلاحی و امضای توافق‌نامه الحاقی.
ب. داوری یا حکمیت:
طرفین می‌توانند در قرارداد شرط کنند که اختلافات توسط هیئت داوری (متشکل از یک نماینده مالک، یک نماینده سازنده و یک داور بی‌طرف) حل شود.
رأی داوری، معتبر و لازم‌الاجراست.
ج. مراجعه به دادگاه:
اگر اختلاف از طریق مذاکره یا داوری حل نشد، طرفین می‌توانند به دادگاه حقوقی مراجعه کنند.
مدارک لازم: متن قرارداد، پروانه ساخت، گزارش کارشناسی و صورت‌جلسات.
د. فسخ قرارداد و دریافت خسارت:
در صورت نقض تعهدات توسط یک طرف، طرف دیگر می‌تواند با استناد به ماده ۲۳۷ قانون مدنی، قرارداد را فسخ و خسارت مطالبه کند.
مثال: اگر سازنده پروژه را ناتمام رها کند، مالک می‌تواند هزینه تکمیل پروژه را از سازنده بگیرد.
نمونه بندهای مهم در قرارداد مشارکت در ساخت
الف. بند فسخ قرارداد:
در صورت تأخیر بیش از ۶۰ روز در اجرای پروژه توسط سازنده، مالک حق فسخ یک‌جانبه قرارداد را دارد. سازنده موظف است ظرف ۳۰ روز، زمین را تخلیه و کلیه هزینه‌های واردشده به مالک را جبران نماید.
ب. بند حل اختلاف:
هرگونه اختلاف ناشی از این قرارداد، در مرحله نخست از طریق هیئت داوری متشکل از یک نماینده از هر طرف و یک داور منتخب مرکز داوری اتاق بازرگانی حل میشود. در صورت عدم توافق، پرونده به دادگاه صلاحیت‌دار تهران ارجاع خواهد شد.
ج. بند جریمه تأخیر:
در صورت تأخیر در تحویل پروژه، سازنده متعهد است معادل ۰.۲٪ (دو دهم درصد) از کل هزینه پروژه را به ازای هر روز تأخیر به عنوان جریمه به مالک پرداخت نماید.
د. بند استانداردهای فنی:
سازنده متعهد میشود کلیه مراحل ساخت را مطابق با استاندارد ۲۸۰۰ زلزله، مبحث سوم مقررات ملی ساختمان و دستورالعمل‌های شهرداری انجام دهد. هرگونه تخلف، موجب تعلیق قرارداد و اصلاح نقصان با هزینه سازنده خواهد بود.
مشاوره حقوقی در رابطه با مشارکت در ساخت
قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک و سازنده می‌تواند به ایجاد ساختمان‌هایی مدرن، افزایش ارزش ملک، و کسب سود برای هر دو طرف منجر شود. با این حال، موفقیت در این فرایند نیازمند تنظیم قرارداد دقیق، بررسی حقوقی کامل، و آگاهی از تعهدات طرفین است.
برای جلوگیری از مشکلات قانونی و تنظیم یک قرارداد مطمئن، بهتر است پیش از هر اقدامی با مشاوران حقوقی مشورت کنید. اگر قصد مشارکت در ساخت را دارید، دریافت مشاوره حقوقی از یک وکیل متخصص می‌تواند تضمین کند که در آینده به مشکلات حقوقی برنخواهید خورد و همه قسمت‌های قرارداد به نفع شما خواهد بود. وکلای دفتر وکالت دکتر محمدرضا مهری با تجربه گسترده در امور حقوقی و قراردادهای ساخت، می‌توانند با ارائه مشاوره تخصصی به شما از هرگونه ضرر و زیان شما در آینده جلوگیری کنند. برای دریافت اطلاعات بیشتر می‌توانید با دفتر وکیل مهری تماس بگیرید و از مشاوره رایگان با کارشناسان ما بهره‌مند شوید یا سؤالات خود را در قسمت کامنت‌ها برای ما بنویسید تا در اسرع وقت به آنها پاسخ دهیم.
قبل از امضای هر قراردادی، با یک وکیل تنظیم قرارداد مشورت کنید تا از حقوق خود به بهترین شکل محافظت نمایید.
ســــوالات متداول شما
آیا قرارداد مشارکت در ساخت نیاز به ثبت رسمی دارد؟
بله، ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی برای اعتبار قانونی و جلوگیری از اختلافات الزامی است.
قرارداد مشارکت در ساخت چه تفاوتی با قرارداد پیمانکاری دارد؟
در مشارکت، سود پروژه تقسیم میشود و طرفین شریک هستند، اما در پیمانکاری، سازنده دستمزد ثابت دریافت میکند و مالکیت پروژه با کارفرماست.
آیا میتوان قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کرد؟
بله، با شرایط ذکرشده در قرارداد میتوان قرارداد را فسخ کرد.
چه انواعی از قرارداد مشارکت در ساخت وجود دارد؟
مشارکت با مالک زمین
مشارکت بین سرمایهگذاران
مشارکت با شهرداری/سازمانهای دولتی
قراردادهای ترکیبی
