حق کسب و پیشه چیست و فرمول محاسبه آن

حق کسب و پیشه حقی است که برای مستأجری که از طریق اجاره مکانی به فعالیت تجاری یا بازرگانی می‌پردازد، در آن مکان ایجاد می‌شود. این حق ناشی از تلاش مستأجر در کسب شهرت تجاری، جذب مشتری، و ایجاد رونق و اعتبار اقتصادی برای محل اجاره شده است. به عبارت ساده‌تر، وقتی مستأجر با فعالیت خود باعث افزایش ارزش و اعتبار محل اجاره‌ای شود، حق کسب و پیشه به وی تعلق می‌گیرد.

این حق برای مستأجر زمانی ایجاد می‌شود که با تلاش و فعالیت مداوم در محل تجاری، مشتریان و شهرتی کسب کند که باعث شود صاحب ملک به راحتی نتواند مستأجر را بدون پرداخت این حق از ملک بیرون کند. این حق به خصوص در قراردادهای اجاره‌ای قبل از سال ۱۳۷۶ شناخته شده و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ آن را به رسمیت شناخته است. حق کسب و پیشه یک حق مالی است که معمولاً در پایان قرارداد اجاره مستأجر می‌تواند آن را از مالک مطالبه کند.

موارد ایجاد حق کسب و پیشه برای مستأجر به این صورت است که:

• مستأجر ملک تجاری را اجاره کرده باشد.
• با فعالیت تجاری خود باعث رونق، شهرت و ارزش افزوده برای آن محل شده باشد.
• این فعالیت و رونق به مرور زمان و با تلاش مستأجر ایجاد شده باشد.
• محل اجاره شده، مکان تجاری بوده و فعالیت در چارچوب قوانین کسب و پیشه باشد.

 در قانون جدید حق کسب و پیشه که در سال‌های اخیر به ویژه پس از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر، دچار تغییراتی شده، هدف اصلی ایجاد تعادل بیشتر میان حقوق مالک و مستأجر و شفاف‌تر کردن شرایط اعمال این حق است.

تغییرات مهم حق کسب و پیشه در قانون جدید:

1. حق کسب و پیشه به عنوان یکی از حقوق مالی مستأجران شناخته می‌شود و تا زمانی که قرارداد اجاره تمدید شده و مستأجر در حال استفاده از ملک تجاری باشد، قابل اعمال است. بنابراین مستأجر نمی‌تواند بدون داشتن رابطه مستمر اجاره و پیش از اتمام مدت قرارداد، مدعی این حق شود. این تغییر برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی به وجود آمده است.

2. قانون جدید امکان توافق طرفین (مالک و مستأجر) را برای تغییر یا حتی صرف‌نظر کردن از حق کسب و پیشه فراهم کرده است. این توافق باید به صورت شفاف و مستند در قرارداد منعقد شود تا از اختلافات آینده جلوگیری شود.

3. در مواردی که مالک به دلایل موجه قصد پایان دادن به قرارداد داشته باشد، قانون شرایطی را فراهم کرده که مالک بتواند با پرداخت حقوق مستأجر از حق کسب و پیشه فراتر نرود تا تعادل بین منافع مالک و مستأجر رعایت شود.

4. نحوه محاسبه حق کسب و پیشه در قانون جدید به صورت دقیق‌تر و منصفانه‌تر و بر اساس عواملی چون ارزش روز ملک، مدت زمان اجاره، نوع کسب و کار و موقعیت جغرافیایی ملک تعیین می‌شود. معمولاً این حق به صورت درصدی بین ۱۰ تا ۳۰ درصد ارزش کل ملک محاسبه می‌شود و بسته به موقعیت مکانی و نوع کسب و کار متغیر است.

5. قانون جدید برای مکان‌های مختلف تجاری تفاوت قائل شده و مکان‌های با موقعیت و ارزش افزوده بالاتر، حق کسب و پیشه بیشتری به مستأجران تعلق می‌گیرد.

رویکرد قضایی جدید:

رویه قضایی درباره حق کسب و پیشه در قانون جدید به سمت احترام بیشتر به قراردادهای منعقده طرفین و توجه به شرایط واقعی استفاده از ملک تجاری گرایش یافته است. همچنین حمایت از مستأجران جهت بهره‌مندی منصفانه از زحمات و فعالیت‌های اقتصادی آنان به صورت جدی‌تر دنبال می‌شود.

در مجموع، قانون جدید حق کسب و پیشه سعی دارد ضمن حفظ حقوق مستأجر، آزادی عمل و حقوق مالک را نیز محدود نکند و چارچوب قانونی قابل انعطاف‌تر و کاربردی‌تری نسبت به گذشته فراهم کند.